年會策劃是為了豐富員工生活，增進團隊凝聚力而進行的一系列活動和方案。以下是一些經典婚禮策劃范文，可以幫助新人更好地理解策劃過程。

商業地產招商方案范文_商業用地招商策劃方案

商業地產招商策劃是商業地產營銷策略上的重要一環，是商業地產成功與否的關鍵原因之一，如何寫招商方案呢?下面本站小編給大家介紹關于商業地產招商方案范文的相關資料，希望對您有所幫助。

一、策劃的總體思路。

1.全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2.項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3.創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景。

1.用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。

2.項目規劃。

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。

2.1商鋪部分：約15000㎡。

2.2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。

2.4地下建筑：約6000㎡。

3.相關部門給定的規劃設計要點。

xx市規劃局建設用地規劃設計要點(略)。

4.用地紅線圖。

(見附件)。

三、企業資源分析、企業目標的界定。

---效益和品牌。

1.項目銷售按目標計劃順利完成。

1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。

1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

2.項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。

2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業的地位和影響力。

2.2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標——樹立品牌。

原理：達到商業房地產的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議。

引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。

通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。

注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。

通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

六、項目的swot分析。

1.項目優勢。

1.1地理位置優越，商圈人氣興旺。

xxx廣場位于xx市中心地帶，屬于人民路頂級商業中心向次級商業中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xx市城區內最后一塊商業用地。

1.2商業配套完善，商業活動便捷。

1.3xx商鋪市場需求較大。

2.項目劣勢。

2.1周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。

2.2雖然本項目具有良好商業環境資源，但是與xx市人民路商業區比較相對滯后，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業區。

3.機會點。

3.1經濟發展利好因素。

柏廬路地位的提升，與其說是開發商著力打造的結果，還不如說是xx城市規模擴大、核心商業圈對外延伸的必然。隨著xx經濟的飛速發展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。

3.2地理區位優勢。

目前xx市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

3.3項目連動實現價值最大化。

本項目對面的萊茵廣場已經落成，據悉，怡景灣的住客有40%都是中國臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業缺陷就更能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。

3.4中心城市的建設匯聚了人氣。

4.風險。

4.1市場因素。

從目前xx市的房地產市場看，項目競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

4.2自身因素。

本項目對面的萊茵廣場與xx的其他商鋪已經有強烈的對比，假如本項目沒能創新超越萊茵廣場的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

5.綜合分析。

從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業比”，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業模式和經營理念，xx當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的“商業步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;三是產品和配套，商鋪產品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

一.項目介紹：

溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二.產品定位優勢：

溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

三.交通概況：

本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

分析：

1、s——優勢。

(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

(2)交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

(4)物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

(1)由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

(4)項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

3、o——機會。

(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

(4)區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房,加大了本區域的人流量。

(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

(1)國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

(3)國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

(4)招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

(6)商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

五.

崗位職責。

招商部職責。

一、部門本職：

2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

二、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導。

工作計劃。

2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展;。

3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度;。

4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核;。

5、資料管理：對本部資料進行管理;。

6、工作協調：協調與公司各部門的關系;。

7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;。

8、

工作報告。

：向總經理提交部門工作報告;。

三、管理范圍：

部門本職所管理業務范圍。

四、工作要求：

1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。

規章制度。

2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。

4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復;。

5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作。

招商部經理：

一、崗位職責：

1、履行領導所指派的工作;。

2、負責制定招商工作計劃及目標;。

4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。

5、評估部門下屬各人員的工作業績;。

6、評估各項招商方案的工作效果;。

7、定時向上級匯報招商工作情況;。

8、定時開展市場調查工作并及時匯總上報;。

9、建立完整的一套招商資料庫。

二、領導責任：

1、對部門工作目標的完成負責;。

2、對下屬人員的工作質量、服務水平負責;。

3、對下屬人員的整體行為規范、工作秩序及精神面貌負責。

共

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商業地產招商方案

1、全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3、創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。

2、項目規劃。

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關部門給定的規劃設計要點。

xx市規劃局建設用地規劃設計要點。

三、企業資源分析、企業目標的界定。

1、項目銷售按目標計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

2、項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標——樹立品牌。

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議。

引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

商業地產招商方案

一、項目介紹：

溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產品定位優勢：

溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

三、交通概況：

本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

（2）交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

（4）物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

（4）區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區域的人流量。

（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

（4）招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

（6）商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

五、崗位職責：

（一）、部門本職：

2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；

2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展；

3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協調：協調與公司各部門的關系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；

8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業務范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作；

2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。

商業地產招商工作計劃

1、定位規劃。

2、招商手冊編寫。

3、主力店選擇。

4、輔助店分類列表。

5、前景描述。

6、回報預測。

7、談判策劃。

8、招商實施。

商業地產管理。

1、|--出租管理--|。

a、物業管理。

b、安全管理。

c、設備管理。

d、公共形象管理。

e、促銷活動管理。

f、經營調整。

g、再招商。

h、目標利潤管理。

2、|--自營管理--|。

a、籌備開店。

b、經營托管。

項目效果圖。

商業地產策劃銷售。

發布時間：2009-3-1313:57:39發布人：商方策劃。

商業地產銷售。

1、價格設計。

2、通路策略。

3、前景描述。

4、回報預測。

5、戰術設計。

6、銷售執行。

項目效果圖。

發布時間：2009-3-1313:57:06發布人：商方策劃。

商業地產營銷策劃。

1、經營策劃。

2、銷售策劃。

3、競爭策劃。

4、推廣策劃。

項目效果圖。

商業地產策劃規劃設計。

發布時間：2009-3-1313:56:31發布人：商方策劃。

1、建筑規劃提案。

2、景觀規劃。

3、裝飾設計提案。

4、企業形象設計。

項目效果圖。

發布時間：2009-3-1313:56:02發布人：商方策劃。

1、項目宏觀狀況調查。

2、項目市場調查。

3、項目消費市場狀況調查。

4、項目競爭狀況調查。

5、項目投資需求調查。

6、地產物業狀況調查。

7、建立數據模型。

8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告。

項目效果圖。

商業地產招商工作計劃

溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產品定位優勢：

溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

三、交通概況：

本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

（2）交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

（4）物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

（4）區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區域的人流量。

（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

（4）招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

（6）商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

五、崗位職責：

（一）、部門本職：

2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；

2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展；

3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協調：協調與公司各部門的關系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；

8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業務范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作；

2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。

一、策劃的總體思路。

1、全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3、創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。

2、項目規劃。

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關部門給定的規劃設計要點。

xx市規劃局建設用地規劃設計要點。

三、企業資源分析、企業目標的界定。

1、項目銷售按目標計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

2、項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標——樹立品牌。

原理：達到商業房地產的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議。

引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

一、確定招商的組織框架和崗位職責。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

1、招商經理1人，招商團隊總負責人。

2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

二、建設招商團隊。

打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。

1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

（1）堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新。

（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。

（1）商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

（2）商業地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

三、招商實施。

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。

項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發商自主規劃空間大、經營風險較小。

地產招商方案范文

8、完成領導安排的其他工作。

任職資格：

1、大專及以上學歷，專業不限；

3.具有較強的文字功底及語言表達能力，熟練使用office等辦公軟件；

4、具有良好的職業道德和敬業精神，較高的組織、協調及溝通能力。

商業地產招商方案

山青，塔長，鐘鳴。

藝境.藝因琢而精。

心境.心因靜而遠。

心靜，致遠，淡泊，明智。

筑境.筑因妙而傳。

創造，無止境。

上品.巨洋豪園：陸家嘴，頂極地標，至上口味。

上品稀缺，升值，唯一。

新海派主義建筑集群。

無限陽光雙景生態自然居停。

舒適源于對居住尺度的把握。

星星港灣：星星港灣，看見非一般的夢想。

星星港灣，大學城后花園。

重組，文化濃郁之美。

東部生活的坐標。

星星港灣的星空下，微笑的`你，發現新生活已經來臨。

居住，是氣質的一種表達。

block，圍合式空間，標識居住者的領域感和歸屬感。

核心區域，處處折射品質生活。

生活美學，一次滿足你的夢想。

一個正在實現中的夢想。

讓您擁抱山水，真情永遠。

閱讀歐洲——房地產廣告語。

閱讀，讓心靈澄靜自覺家，?讓生活慰藉。

閱讀是一種體驗，享受，品位，咀嚼。

靈感，發現，重新開始的樂趣。

“閱讀歐洲”讓您以看風景的心情來欣賞家。

商業地產招商總監實戰培訓

為了培養商業地產的復合型人才，推動商業地產行業可持續發展，培養出優秀的招商和銷售能手，我們將通過具體案例的解析和招商思想的傳授，挖掘和歸納的成功企業類型、樣板案例、商業模式、瓶頸問題等，特別是項目開發和招商運營管理的具體解決方案，通過培訓和學習，有效提升，突出實效性、指導性和前瞻性的招商培訓：

【培訓目標】。

以提升商業地產項目招商運營者的專業素質與綜合能力，引導商業地產企業構建科學的開發運營模式，為商業地產從業人員提供理論豐富、實操性強的招商銷售與經營管理的理性分析與技巧，同時搭建商業地產招商理論與實踐相結合的專業交流平臺，最終實現招商銷售人才的不斷成長與產業良性循環。

【培訓對象】。

在商業地產開發經營管理公司中，從事策劃、銷售推廣、營運、招商等工作，及有意進軍商業地產領域相關招商銷售、運營管理人員。

【培訓內容】。

4、定位規劃推演等。

5、商圈的劃分與評估。

7、商品業態規劃和空間設計。

第二部分：商業地產投融資模式。

4、中國商業地產最佳實踐者－萬達購物廣場發展模式。

2、商業業態的分類和特點介紹。

3、商業地產業態布局與人流分析方法及案例。

6、法律風險的控制。

8、商業地產贏利模式建立。

1、宏觀經濟技術參數使用方法。

6、商業項目籌備期。

7、商業項目蓄水期。

8、商業項目預熱期。

9、商業項目開盤（強銷期）。

10、商業項目開盤后（持銷期）。

11、商業項目開業期。

12、商業項目養市期。

第五部分：各種業態的招商運作模式及招商人員的招商營銷風范。

1、招商人員的禮儀、風范、知識。

2、招商人員的道德修養了解招商人員是項目的金字招牌。

3、招商人員從金三角認識自我情緒、妥善管理自我情緒、認識他人情緒、良好的人際關系、自我激勵、認識情商的重要性。

4、影響力的內容：招商人員如何發揮影響力，如何讓自己有影響力，如何去影響客戶。

5、執行力的三個核心。

6、溝通能力、掌握必要的團隊合作精神和招商管理技能。

7、業態品牌資源掌握和招商運作。

8、招商問題解答。

第六部分項目實地考察及研討分析。

【課程收獲】。

通過封閉式的培訓學習，將使每位招商人員在短期內了解商業地產項目招商精髓。

通過封閉式的培訓學習，將使每位招商人員在短期內掌握商業地產項目招商策略。

通過封閉式的特訓學習，將使每位招商人員在短期內匯聚中國商業品牌商家資源。

學員自帶項目招商問題現場討論，導師將憑多年的實戰經驗和診斷能力，將解惑各項目的招商難題。

【培訓安排】。

1、培訓地點：

2、培訓時間：

3、培訓安排。

商業地產策劃方案

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的`三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)。

b、小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

商業地產策劃方案

活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

活動主題：開業盛典。

活動時間：4月29日。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。

活動內容：

啟動儀式(上午)。

負責人：主持和現場工作人員。

活動宣傳：

1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。

小結：活動當天所邀請的領導、明星讓本站商業街迅速的占據了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業便獲得了滿堂紅。

商業地產策劃方案

商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。

商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃。

商業地產商業規劃：商品定位、商業布局、功能定位、動線設置、人流導引、d m規劃。

商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業種定位。

商業地產招商策劃:業態業種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。

商業地產銷售策劃:銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員培訓。

商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設計、流設計。

商業地產市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。

商業地產招商，是一種招攬商戶并維持商戶關系的過程，一種價值積累使量變達到質變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程。在商業地產中，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經驗與口碑，商戶經營順利并贏取利潤。然而在現實的商業地產招商過程中，經常會出現各種問題，導致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結下來有六忌：

往的經驗積累，循序漸進，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠著幾百幾千張調查問卷或封面數據做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調研報告的。而是要通過各種渠道，深入了解項目市場環境，成功的將商業操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發揮出市場調研的作用。

聘請經驗嚴重不足只會紙上談兵的代理公司做商業策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現小事故不可避免，再嚴重的話就有翻車的可能。

商業地產的運作過程中，各個系統的聯系度是相當緊密的。代理公司要負責對一個商業項目進行定位、確定招商對象與經營模式、規劃商業業態等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統的商業運作理念與成熟的商業運作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個環節都需要熟于商業操作的人員配合運作，所以一家優秀的代理公司一定會擁有一只專業的商業運營管理團隊，人才的價值在商業地產中是不可忽視的。畢竟商業不產不同于住宅等物業，它的價值更多體現在后期的資本運作與經營管理等方面，這也就更突出了一只優秀招商團隊和一個優良代理公司的作用。

前面說到過，商業地產的市場定位是要以項目準確詳細的市場調查為基礎的。有了該基礎后，就要進行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經營場所，針對的是何種范圍的目標客戶群。商業定位即反映出商業企業與競爭對手在商業中的位置，也反映了該商業企業的競爭力。進行商業形象定位，是后期實施商業市場戰略的第一步。現在很多運作經驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標新立異當作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達到效果，是要擔一定風險的。綜上，一個成熟的團隊在進行商業定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業定位。

理進行準備，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業后每一環節的運作都有可能出問題，這樣的商場開業后倒閉可想而之。作為德國最大企業之一的麥德龍超市在上海經營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業務特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內在經營模式也進行著悄然轉變。

業態規劃與人流動線的設計是商業地產招商的點睛之筆，也是后期能否成功運營的重要前提。尤其業態規劃，是商業地產成功運營的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場習慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變，后期開業的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設計則要充分考慮業態與品牌的位置規劃，避免經營場所內除扶梯周圍經營火爆，四周出現死角的現象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現在很多商場都將扶梯設計成環繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統百貨商場往往將餐飲放在地下，相當一部分商場甚至不設餐飲業態，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層。現在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規劃好的業態與位置，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶進行讓步，允諾了很多條件，為開業后的經營埋下隱患。

一個商業項目，它的地理位置、商業定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強調一種文化定位，或者說這個品牌進來后能否與你的市場環境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認知度很高的`成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個商業項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風險的，萬一消費者不認可，招商就是失敗的。

總之，商業地產在招商過程中是需要經驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。

歷了高速發展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進行招商，這是未來商業地產真正需要考慮的事情。

商業地產策劃方案

精準推廣規劃：

1)樓盤客群細分;。

2)精準短信營銷平臺;。

3)精準郵件營銷平臺;。

4)數據庫發送執行;。

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1)數據庫建立;。

2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。

3)數據庫發送執行。

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商業地產招商工作計劃

地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有商業地產招商工作計劃，歡迎參閱。商業地產招商工作計劃1。

一、項目介紹：

溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產品定位優勢：

溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

三、

交通概況：

本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

（2）交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

（4）物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

（4）區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區域的人流量。

（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

（4）招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

（6）商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

五、崗位職責：

（一）、部門本職：

2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；

2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展；

3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協調：協調與公司各部門的關系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；

8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業務范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作；

2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。

一、策劃的總體思路。

1、全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3、創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。

2、項目規劃。

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關部門給定的規劃設計要點。

xx市規劃局建設用地規劃設計要點。

三、企業資源分析、企業目標的界定。

1、項目銷售按目標計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

2、項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標——樹立品牌。

原理：達到商業房地產的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議。

引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

一、確定招商的組織框架和崗位職責。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

1、招商經理1人，招商團隊總負責人。

2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

二、建設招商團隊。

打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。

1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

（1）堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新。

（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。

（1）商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

（2）商業地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。

項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發商自主規劃空間大、經營風險較小。

商業地產招商手冊

商業地產作為商業用途的地產，以區別于以居住功能為主的住宅房地產，如何制定商業地產的招商手冊呢?下面本站小編給大家介紹關于商業地產招商手冊范本的相關資料，希望對您有所幫助。

委托人(甲方)：

受托人(乙方)：

為共同做好南潯的招商引資工作，委托人與受托人約定，由甲方委托乙方進行招商引資事務。為明確雙方之權利義務，依照《中華人民共和國。

合同。

法》及其有關法律法規的規定，經雙方充分協商，訂立本委托代理合同。

第一條委托事務。

乙方以甲方名義對外推介南潯開發區，并進行獨立招商活動。

第二條委托期限。

自年月日起，至年月日止。

第三條轉委托(第項)。

(一)乙方不得再行委托第三人處理委托事務。

(二)乙方委托第三人處理委托事務的，必須事先征得甲方同意。第三人處理委托事務，須接受本合同約束。第三人不得再行轉委托。

第四條費用及支付。

(一)具體項目引進談判中，在南潯的考察費用由甲方承擔。具體有：

上述款項支付方式及時間：

(二)乙方在處理委托事務中，其余的一切費用和損失，由乙方自行承擔。

第五條報告情況。

乙方每(星期、月、季、半年、年)應以書面的形式向甲方報告招商引資工作中的情況。

第六條委托事務成果的交付時間、方式。

(一)乙方在處理委托事務過程中，遇有投資意向的客商，必須在日內向甲方報告，并且向甲方提供相關的一切資料。

(二)乙方須按甲方的通知和要求在日內將有關委托事務的一切資料及相關事宜移交甲方，并積極協助配合甲方招商引資的相關工作。

第七條報酬及支付。

乙方的計酬辦法，以實到資金為計算依據，具體為：

上述款項支付方式及時間：

第八條雙方的權利和義務。

一、甲方的義務：

(一)甲方向乙方提供南潯經濟開發區的所有招商資料和政策，及乙方所要求的相關資料，并承諾政策的正確性，如遇政策調整，甲方應及時通報乙方。

(二)甲方應為乙方配備工作所必要的設施、設備。具體有：

二、乙方的義務：

(一)乙方在招商活動中必須嚴格執行我國的有關招商政策。

(二)乙方不得以甲方名義進行與代理招商無關的經濟社會活動。

(三)乙方在招商活動中應保守甲方的招商秘密，不得向第三方透露。

(四)乙方引進的項目必須符合南潯開發區產業發展規劃。

(五)除甲方外，乙方不得再代理第三方從事與甲方委托的相同或類同的業務。

第九條本合同的解除條件。

(一)甲方可隨時通知乙方解除本合同，但應補償乙方的相關開支和費用。

(二)在合同有效期限內，乙方非經甲方同意不得提前解除本合同。經甲方同意，提前解除本合同的，應補償甲方的相關損失。

第十條違約責任。

(一)若因乙方交付的委托事務成果不真實或因與交付成果有關的一切原因而造成甲方損失的，乙方須賠償甲方受到的一切直接和間接的損失。

(二)若一方違反本合同約定，及合同法相關規定的，應賠償另一方因此受到的所有直接和間接的損失。

第十一條合同糾紛的解決辦法。

因履行本合同發生爭議，雙方協商或向合同簽訂地法院起訴。

第十二條其他。

本合同未盡事宜，由雙方協商補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

本合同共三頁，一式兩份，合同雙方各執一份。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

簽約時間：年月日。

簽約地點：

商業地產策劃方案

商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。

（二）、按產權形式分

1、虛擬產權商鋪

虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）

2、獨立產權商鋪

獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。

（一）、商業地產需求量增加

隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。

（二）、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。

（三）、商鋪開發尚待繼續探索

上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。

商業地產招商工作計劃

商業地產作為房地產開發中的一個分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是運營部分的正式開始，能否持續健康的運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始的舉足輕重，毫不夸張的說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標準。

1.市場調查。

市場調查的招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調查，這主要包括對項目周邊的交通、人流、居民收入、消費習慣和消費層次等等；另一個調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。這兩方面調查非常重要，它決定著項目的發展和前程。

2.項目分析。

在對項目進行商業定位時，要充分考慮到項目所在區域的消費習慣，經濟發展水平等因素來決定你經營什么類型的產品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制訂招商計劃，免做許多無用之功。

4.業態組合目前各地房地產開發項目中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業街商鋪、市場類商脯、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯、交通設施商脯、街鋪和鋪位；除此之外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分。

5.招商。

業態布局劃分之后，就要根據這個布局劃分來招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發海報，海報的內容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位臵，經營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現場來，這是非常關鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現場來，到了以后依據實物再詳細的介紹。客戶來了以后我們還要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多都是老鄉關系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地區挖掘客戶。

6.商業物業管理。

最后一個要點是商家招進來以后的物業管理，一個場子要做旺，市場環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、形象統一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

二．開發商在招商中常見的誤區。

1.盲目定位，不切合實際。

為了在營銷推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位認為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2.招商期望值過高。

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個鋪面核算出客戶在這里經營每個月能產生的營業額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業管理費，水電費等在內的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現。一個商場要做起來，都必須經過一個培育期，這個培育期是有長有短的，開發商要根據周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相對就會短一些，如果這個商場的位臵比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長一些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮的是先讓客戶進來，把這個場子做旺以后這個商場才可能繼續下去。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一個遞增，這樣的話客戶從心里比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發商最終應該考慮的是商場整體的經營效益，整體的商業氛圍，整體的購物環境，不能只簡單的計算所謂的利潤，而應留給經營者更多的空間。因為，只有多為經營者著想，才能贏得更多的投資者。

3.過分強調市場環境的影響。

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確的分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。

商業地產招商專員工作總結

1、公司制定的招商策略及方向。

招商的定位、策略方針、招商政策是不可以隨意更改的，它的解釋是唯一性的，要求全體招商人員要一個聲音、一個口徑，并熟記于心。

招商是一項艱苦的工作，但招商是否成功的衡量標準只有一個，就是是否按時完成預定目標（結果），這是一項不要苦勞只要功勞的工作。

3、招商過程中要堅決執行集團、公司管理制度，按照集團、公司招商計劃開展工作。

即決心最重要，招商前的計劃與責任，招商過程中的檢查與監督，招商后期的總結與獎懲。

3）招商工作的總結不僅僅是指整個招商工作宣告完成的總結，更是在招商工作過程中的每一段及時進行總結，提出前段招商工作中值得肯定的以及必須糾正的問題，針對部題要提出一套以上的解決辦法以供選擇，形成共識意見后，形成下一步招商工作的計劃及注意的問題并貫徹到每一位招商人員身上，以杜絕此類問題再次發生，提高今后招商工作的效率，以免再走彎路，同時對前段招商工作中招商人員的工作完成情況對照招商個人完成指標，進行及時的獎勵和處罰，即及時提取招商業績提成，針對完成招商任務并有超額完成的招商人員可再給予相應的獎勵。

4）在招商過程中，整個招商隊伍要始終保持高昂的斗志和激情，招商負責人要有維持和調動、提升激情和斗志的能力，要經常與招商人員進行各種方式的溝通和交流，要懂得及時消除招商人員內部產生的矛盾，即產生矛盾的根源和解決的方法，給招商人員強調整個招商工作不是靠一個特別有能力的人或者一個特別能按時完成招商任務的小組來完成的，你再能干也只能完成整個工作的一部分，所以要求同存異，相互協作，以保證共同完成任務。

二、招商對象應具備的基本條件。

把優質的業戶招入市場，不僅能保障前期招商質量（按時簽合同、交保證金及租金），同時為今后市場的良好運營、業內口碑及業戶自身的生存打下良好的基礎，為此招商業戶需要具備以下條件：

1、對入場前期的租金、保證金、水電費、流動資金等有最基本的承受能力。

2、要有基本的經商經驗，有一定的營銷思路。

3、有與市場共度前期經營困難的思想準備。

4、不做“坐商”做“行商”的勤奮和勇氣。

三、只期望給業戶免租金、給予業戶過多的優惠政策來完成招商任務最終只能使招商失敗。

1、為了按期完成招商任務，僅靠免租金招入的業戶（甚至是入場后長時間交不上租金的業戶），肯定是既無資金實力又無經商經驗的中小業戶，他們絕大部分往往不僅自己生意做不好，還拉幫結伙給市場找各種各樣的麻煩及制造各種事端，平時只會一味指責市場不做為，甚至在合同期外以各種理由拒絕退場，這樣的業戶（應該根本不能稱其為業戶，也根本不是正經的經商者）進場后幾乎不承擔任何費用，他們又會以各種非正常方式和手段退場，這樣對現有市場內正常經營的業戶及意向進入市場的準業戶都會造成極其不良的影響，對于這批業戶的招商結果肯定以失敗為告終，對這批業戶的經營結果也以失敗為告終，所以堅決不能招入市場，這樣的業戶寧缺勿濫。

2、另外，堅決不要給所謂的大客戶（意向大面積經營的業戶）、有帶動性的業戶給予租金政策上的任何優惠，要堅決執行已經制定的招商租金執行政策，即使其不斷的討價還價，不斷的試探，我們要堅決的給予回絕，不要有任何猶豫和余地，只有我們堅定了態度，才能使他們斷了任何念頭，使其中仍可進入市場的業戶在盡短時間內簽約進場，以致繳納租金和保證金。退一步說，只有在對方正真簽約或交納租金時根據實際情況和上級領導批復對上述業戶在宣傳、裝修期、運營推廣上給予一定的變通，以保持租金政策的全場統一性。

四、怎樣才算是招商工作完成只有業戶租金（保證金）到位、店面裝修完成、足夠的商品進場布貨才算是此戶招商工作的基本完成，招商過程中，業戶的變數隨時可能發生，簽訂合同絕不是招商工作完成，必須上述三項工作同時完成才算是真正完成。

我們的招商人員往往認為經過艱苦的招商，只要業戶簽了合同就可以長舒一口氣，認為招商工作已經完成，大功告成了，實際上這真只是萬里長征才走完第一步。

因為雖然我們與業戶簽訂的是具有法律效力的入場合同，合同中也有相應條款對業戶的違約提出了應承擔的責任，但是在實際情況中我們市場方真的沒有過多的精力或者必要去追究部分的、某些的違約業戶責任，所以我們只有用在實際工作中最有效果的“軟鎖鏈”即租金、保證金的真正入賬來制約業戶，這才是硬道理！因為只有讓業戶真正的掏出錢來付給市場，他才能真正承擔對市場的責任，才會真正在意這次與市場合作的機會。那么是否交了錢就最后完成招商工作了呢？不是，下一步還要積極努力的督促其盡快進場裝修，因為許多家居裝飾材料品類的賣場是必須要裝修的，只有經過裝修才能更好的渲染環境、烘托產品，使產品以最佳效果展示在客戶、顧客面前。很多簽約并已交租金的業戶往往在入場裝修時還要進行觀望，在這種情況下，我們要首先想辦法使某些大業戶、有帶動性的業戶、經銷較大品牌的業戶首先入場裝修，造成場內緊迫開業的氣氛，這樣就會帶動那些尚在猶豫的簽約業戶快速入場裝修，并以這些業戶的裝修來帶動更多的小業戶、小品牌業戶的入場裝修。

簽約業戶入場開始裝修即將結束，我們的招商人員就可以認為招商工作最后完成了，可以高枕無憂了嗎？還不是，因為業戶還沒有完成最后的入場工作——即足夠的商品陳列和展示以及相應的倉儲庫存。在業戶裝修開始時，我們招商人員就要催促業戶聯系廠家發貨或聯系相應品牌的貨源，總之每步工作都要提前考慮好，并做到胸有成竹。

我們知道在招商過程中業戶的心態和行動會不斷的受同類業戶即各種因素的影響，會出現猶豫、觀望、徘徊甚至半途退場，在整個環節中任何一個環節出現問題都會導致招商的失敗，所以只有上述三個要素全部完成，才標志著該次招商的最終完成。但是千萬不要忘記市場運營的開始也是另外一種形式的招商的開始。市場運營不好，下一步的招商必受嚴重的影響，所以說運營也是招商，招商工作會永遠伴隨著市場的發展過程中。

五、家居、裝飾材料等品類招商需具備的知識及有效辦法。

1、熟悉現有業態情況。

家居、裝飾材料類基本上是南方以廣東（家具、家居飾品、窗飾、布藝家紡、燈飾、陶瓷衛浴潔具）、福建（家具、陶瓷衛浴、石材、水暖）、江浙（家具、小商品、五金、家紡）為生產基地，北方基本上以河北（家具、板材、服裝百貨）、山東（家具、板材、陶瓷衛浴）、遼寧（家具、陶瓷衛浴、小百貨）為生產基地，銷售方式大部分以廠家招入各地經銷商、代理商進行推廣分區銷售，重點地區如有成熟的大型批發市場，廠家也會組團進入，形成區域直銷點及倉儲基地，輻射周邊城市。如家具的北方集散地在河北香河，江浙的集散地在江蘇的蠡口，廣東的集散地在順德（中檔）。如地板的集散地主要在浙江的南潯，陶瓷的集散地南方在廣東的佛山，北方在山東的淄博及遼寧的法庫。

2、要熟悉各招商地區相關品類的行業協會，建立良好的關系。

我們要積極的通過與招商地區的行業協會如家具協會、裝飾材料協會、建材行業協會、建筑裝飾業管理協會等積極主動聯系，特別要與其會長或秘書長建立良好暢通的關系，但千萬不要過多期望協會的幫助有實質性的效果，因為行業協會對我們這樣尋求幫助的市場見怪不怪、習以為常，所以我們最后還是要靠自己完成招商任務，但是協會可以在市場信息及周邊行業情況、行業廠商負責人基本情況上會對我們有一定的幫助，在與各行業協會領導接觸過程中，在尋求幫助的過程中，一定要注意給予對方相應的利益承諾，并在其幫助真正有效果后我們也要真正的予以兌現，以利于今后的再次合作和贏得好的業內口碑。

3、要積極的與招商的相應品類的專業媒體及行業記者建立合作關系。

我們要多方尋找在招商品類中較有影響的專業報刊、雜志，并與其進行保持緊密的聯系，特別是要與其中的專版記者建立朋友般的友誼，這樣我們可以通過花費一定的廣告費在專業的媒體上刊登廣告，使在短時間內在所招商的行業內宣傳市場、擴大知名度，發布招商信息，使專版記者在所屬版面及欄目上給予新聞報道的形式宣傳我市場，以很小的花費甚至無費用的為市場做宣傳，而以新聞報道和文章寫實的方式介紹我們市場會更加易于讓行業內同仁接受。

4、招商人員要較深入了解招商品類在全國和各區域的基本概況。還以家具為例：

1）廣東為全國中高檔板式、軟體家具生產基地，擁有近10萬家大中小型企業，其中深圳和東莞為高檔家具生產和銷售基地，尤其是深圳近年與香港家具企業聯手后取得了長足的發展，家具的品質及銷售堪稱全國之最；東莞厚街家具企業實力雄厚，占據了國內高端家具銷售市場的半壁江山；順德的龍江及樂從以生產中檔軟體、板式家具為主，并擁有全國最大的家具展示中心——樂從家具博覽中心；廣州主要是除家具為主要生產品類外，還涵蓋了家紡、布藝、窗飾、家居飾品等生產品類。

2）四川為全國的視聽柜、沙發、床墊等中高檔家具生產基地，主要集中在成都及重慶周邊地區，造就了一批以全友、掌上明珠、雙虎、好風景、南方、天子、喜洋洋、金茂等為領頭羊的全國知名品牌，這些品牌主要目標是占領全國二三線城市50%以上的終端市場。

5、搜集招商地區的展會信息進行展會招商。

要了解展會的信息有：是展銷會還是展覽會、主辦承辦單位是誰、展會面積有多大、都有什么品類、參展商數量等，尤其注意一般展會第一天最有效果。

通過參加展會能直接與各地廠家和經銷商接觸，搜集到大量的客戶資料，并通過展會對行業有著充分的認識，是了解行業現狀的一個最佳窗口和平臺，可以使招商工作更具有目標性和針對性。

通過參加展會還能直接將我市場的招商信息直接傳達給參展企業或者是前來參觀的企業、經銷商和采購商，對市場的招商和運營擁有巨大的推動作用。

6、重點鎖定招商區域和品類，快速完成找商任務。

一般來講，如需快速招商，填充招商區域，盡量要以周邊地區廠家或城市內檔次品類相匹配的市場為招商對象。考慮到成本及目前全國專業市場的現狀，再結合本市場的特點，一般先從市場周邊地區作為重點招商區域，如果本地資源豐富，可以從本地開始進行突破，先引入本地商戶然后再遠近結合。如果本地資源極少，則需先從市場外圍引入，并選擇行業生產基地為重點突破區域，這樣工作就有了重心，全體招商人員圍繞著這一重心，齊心協力，將首仗打好，通過以點帶面，最后全面開花，使整個招商任務圓滿完成。

商業地產策劃方案

商業地產：為商業使用開發的地產項目。

商業地產策劃：針對商業地產項目所做的研究、創意、設計及運籌。

性質：通過商業價值實現地產投資價值，換句話說，投資商業地產，不是為了做商業，而是通過商業使用價值的推出完成地產投資。

從這一性質可知，投資商業地產的本質是創造物業的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業使用價值的高低。

商業地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業策劃失敗，就會變成問題樓盤。

如果開發商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變為長線，給資金周轉帶來問題。

通過創造商業價值最大化，實現地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現投資目標。

商業地產策劃是地產與商業資源的大整合策劃，非常復雜的系統工程，對策劃人的理論素養及策劃力要求很高，需要一定的經驗。

商業地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。

商業地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。