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養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
隨著我國老齡化問題愈來愈嚴(yán)重，我國政府積極嘗試多種途徑解決這一困境，其中“以房養(yǎng)老”模式就是我國政府結(jié)合中國國情進行的新的嘗試。“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。這樣一種和傳統(tǒng)按揭方式相反的”倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國內(nèi)短暫露臉后歸于沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。
一、“以房養(yǎng)老”的概述。
(一)“以厲養(yǎng)老”的含義。
“以房養(yǎng)老”是一些發(fā)達國家的一種“倒按揭”金融養(yǎng)老方式，是指以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為標(biāo)的在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下，以中低收入老年人為對象將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險，再由保險公司通過年金支付形式每一期向投保人支付養(yǎng)老金，從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。
(二)“以房養(yǎng)若’模式的特征。
1.投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請這種模式;在日本只有62歲以上收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。
2.完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的'擔(dān)保體系共同保證。“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險和高回報。房地產(chǎn)市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。
3.保險公司的配合。保險公司作為市場經(jīng)濟條件下新興的金融機構(gòu)，作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟主體，可以發(fā)揮其自身獨特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，將保險資金用于配合住房養(yǎng)老保險實現(xiàn)新的投資渠道提高經(jīng)濟效益。
4.政策和法規(guī)環(huán)境的保障。“以房養(yǎng)老”模式的實施涉及資產(chǎn)評估、保險公司、社會養(yǎng)老保障等諸多主體運行機制和具體操作復(fù)雜繁瑣，需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此，一個國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系“以房養(yǎng)老”模式的正常運行。
二、“以房養(yǎng)老”的推行障礙。
(一)從感情和倫理方面談“以房養(yǎng)老”政策困境。
北京市民：因為我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴還看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息了。等我百年不在了，房子讓銀行給收走了，那我兒女不得罵我啊。
成都市民覃先生：這個政策本身門檻就太高，有房子的人除了迫于無奈，一般也不會選擇這樣的方式養(yǎng)老。還有與銀行打交道，這中間的經(jīng)濟賬必須算清楚，“萬一我還沒領(lǐng)到十年的錢就死了怎么辦?那豈不是便宜了銀行，到時候就真的人房兩空。”
北京市民：我就覺得對銀行不是很信任。你把這房抵押到這銀行，將來這銀行里頭保險(放心保)不保險，不說咱們不信任它，也有可能是不保險的。
(二)從金融機構(gòu)方面看“以房養(yǎng)老”也存在問題。
目前銀行開展的“以房養(yǎng)老”“倒按揭”業(yè)務(wù)極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產(chǎn)房齡較老，70年土地使用權(quán)所剩時間不多，房屋價值難以認定所致。基于此前多次失敗的經(jīng)驗考慮，業(yè)內(nèi)認為，“以房養(yǎng)老”的核心在于如何真正盤活閑置住房。
“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔(dān)心房價下行是主要原因。一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長則風(fēng)險就越大。
金融保險業(yè)務(wù)割裂，有的無能力有的無資質(zhì)。“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”
三、“以房養(yǎng)老”的前景。
關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫(yī)療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國窮老人”現(xiàn)狀。
雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題，但其作為一種新型養(yǎng)老模式并且國外推行該模式的經(jīng)驗也帶給了我們許多新的思考，因此“以房養(yǎng)老”值得期待但仍有很長的路要走。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、旅游地產(chǎn)項目概況。
(一)項目名稱。
(二)項目承辦單位介紹。
(四)項目主管部門介紹。
(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)。
(六)項目建設(shè)地點。
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景。
(二)項目原料供應(yīng)問題。
(三)項目政策保障問題。
(四)項目資金保障問題。
(五)項目組織保障問題。
(六)項目技術(shù)保障問題。
(七)項目人力保障問題。
(八)項目風(fēng)險控制問題。
(九)項目財務(wù)效益結(jié)論。
(十)項目社會效益結(jié)論。
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表。
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議。
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
可行性研究報告大綱(具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整)。
第一章研究概述。
第一節(jié)研究背景與目標(biāo)。
第二節(jié)研究的內(nèi)容。
第三節(jié)研究方法。
第四節(jié)數(shù)據(jù)來源。
第五節(jié)研究結(jié)論。
一、市場規(guī)模。
二、競爭態(tài)勢。
三、行業(yè)投資的熱點。
四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性。
五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表。
六、研究工作依據(jù)。
七、研究工作概況。
一、市場預(yù)測和項目規(guī)模。
二、原材料、燃料和動力供應(yīng)。
三、選址。
五、環(huán)境保護。
六、工廠組織及勞動定員。
八、投資估算和資金籌措。
第三節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表。
第四節(jié)存在問題及建議。
第一節(jié)社會宏觀環(huán)境分析。
一、國家政策。
第三節(jié)地方政策。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由。
一、已進行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目及其成果。
二、試驗試制工作情況。
三、廠址初勘和初步測量工作情況。
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程。
一、現(xiàn)狀與差距。
二、發(fā)展趨勢。
第四節(jié)投資的必要性。
第一節(jié)國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。
一、重點企業(yè)信息。
二、企業(yè)地理分布。
三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。
四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)。
第二節(jié)重點區(qū)域企業(yè)特點分析。
一、華北區(qū)域。
二、東北區(qū)域。
三、西北區(qū)域。
四、華東區(qū)域。
五、華南區(qū)域。
六、西南區(qū)域。
七、華中區(qū)域。
第三節(jié)企業(yè)競爭策略分析。
一、產(chǎn)品競爭策略二、價格競爭策略。
三、渠道競爭策略。
四、銷售競爭策略。
五、服務(wù)競爭策略。
六、品牌競爭策略。
第七章養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模。
第一節(jié)市場調(diào)查。
一、擬建養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查。
二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查。
三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查。
四、替代產(chǎn)品調(diào)查。
五、產(chǎn)品價格調(diào)查。
六、國外市場調(diào)查。
一、國內(nèi)市場需求預(yù)測。
二、產(chǎn)品出口或進口替代分析。
三、價格預(yù)測。
一、推銷方式。
二、推銷措施。
三、促銷價格制度。
四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測。
第四節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模。
一、產(chǎn)品方案。
二、建設(shè)規(guī)模。
第五節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測。
第八章養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)條件與選址方案。
第一節(jié)資源和原材料。
一、資源評述。
二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)。
三、需要作生產(chǎn)試驗的原料。
第二節(jié)建設(shè)地區(qū)的選擇。
一、自然條件。
二、基礎(chǔ)設(shè)施。
三、社會經(jīng)濟條件四、其它應(yīng)考慮的因素。
第三節(jié)廠址選擇。
一、廠址多方案比較。
二、廠址推薦方案。
第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)方案。
一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。
二、生產(chǎn)方法。
三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程。
四、主要工藝設(shè)備選擇。
五、主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)。
六、主要生產(chǎn)車間布置方案。
第三節(jié)總平面布置和運輸。
一、總平面布置原則。
二、廠內(nèi)外運輸方案。
三、倉儲方案。
四、占地面積及分析。
第四節(jié)土建工程。
一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計。
二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計。
三、建筑材料。
四、土建工程造價估算。
第五節(jié)其他工程。
一、給排水工程。
二、動力及公用工程。
三、地震設(shè)防。
四、生活福利設(shè)施。
第一節(jié)建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。
二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象。
三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物。
四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施。
五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。
六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。
七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況。
八、交通運輸情況。
九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能。
第二節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要污染源和污染物。
一、主要污染源。
二、主要污染物。
第三節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)。
第四節(jié)治理環(huán)境的方案。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響。
四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。
五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化。
第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測制度的建議。
第六節(jié)環(huán)境保護投資估算。
第七節(jié)環(huán)境影響評論結(jié)論。
第八節(jié)勞動保護與安全衛(wèi)生。
一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析。
二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施。
三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)。
四、消防措施和設(shè)施方案建議。
第十一章企業(yè)組織和勞動定員。
第一節(jié)企業(yè)組織。
一、企業(yè)組織形式。
二、企業(yè)工作制度。
第二節(jié)勞動定員和人員培訓(xùn)。
一、勞動定員。
二、年總工資和職工年平均工資估算。
三、人員培訓(xùn)及費用估算。
第十二章養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度安排。
一、建立養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施管理機構(gòu)。
二、資金籌集安排。
三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓。
四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨。
五、施工準(zhǔn)備。
六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備。
七、竣工驗收。
一、橫道圖。
二、網(wǎng)絡(luò)圖。
一、建設(shè)單位管理費。
二、生產(chǎn)籌備費。
三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費。
四、辦公和生活家具購置費五、勘察設(shè)計費。
六、其它應(yīng)支付的費用。
第十三章投資估算與資金籌措。
一、固定資產(chǎn)投資總額。
二、流動資金估算。
第二節(jié)資金籌措。
一、資金來源。
第三節(jié)投資使用計劃。
一、投資使用計劃。
二、借款償還計劃。
第十四章財務(wù)與敏感性分析。
第一節(jié)生產(chǎn)成本和銷售收入估算。
一、生產(chǎn)總成本估算。
二、單位成本。
三、銷售收入估算。
第二節(jié)財務(wù)評價。
第三節(jié)國民經(jīng)濟評價。
第四節(jié)不確定性分析。
第五節(jié)社會效益和社會影響分析。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性。
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響。
七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。
第十五章養(yǎng)老地產(chǎn)項目不確定性及風(fēng)險分析。
第一節(jié)建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險。
第二節(jié)市場和運營風(fēng)險。
第三節(jié)金融風(fēng)險。
第四節(jié)政治風(fēng)險。
第五節(jié)法律風(fēng)險。
第六節(jié)環(huán)境風(fēng)險。
第七節(jié)技術(shù)風(fēng)險。
一、政策風(fēng)險。
二、環(huán)境因素。
三、市場風(fēng)險。
第一節(jié)結(jié)論與建議。
一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。
二、對主要的對比方案進行說明。
三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。
五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。
第十八章財務(wù)報表。
第一節(jié)資產(chǎn)負債表。
第二節(jié)投資受益分析表。
第三節(jié)損益表。
2、主要工藝技術(shù)流程圖。
3、主辦單位近5年的財務(wù)報表。
4、養(yǎng)老地產(chǎn)項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定。
6、主要土建工程的平面圖。
7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)摘要表。
9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表。
10、現(xiàn)金流量表。
11、現(xiàn)金流量表。
12、損益表。
13、資金來源與運用表。
14、資產(chǎn)負債表。
15、財務(wù)外匯平衡表。
16、固定資產(chǎn)投資估算表。
17、流動資金估算表。
18、投資計劃與資金籌措表。
19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表。
20、固定資產(chǎn)折舊費估算表。
21、總成本費用估算表。
22、產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性報告
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地自然情況。
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地資源情況。
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地經(jīng)濟情況。
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地人口情況。
（一）項目廠址及廠房建設(shè)。
1、廠址。
2、廠房建設(shè)內(nèi)容。
3、廠房建設(shè)造價。
（二）土建規(guī)劃總平面布置圖。
（三）場內(nèi)外運輸。
1、場外運輸量及運輸方式。
2、場內(nèi)運輸量及運輸方式。
3、場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備。
（四）項目土建及配套工程。
1、項目占地。
2、項目土建及配套工程內(nèi)容。
（五）項目土建及配套工程造價。
（六）項目其他輔助工程。
1、供水工程。
2、供電工程。
3、供暖工程。
4、通信工程。
5、其他。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
事實上“421家庭”大量涌現(xiàn)，由兩個獨生子女結(jié)合的年輕夫婦難以同時贍養(yǎng)和伴隨四位老人，這就使中國社會沿襲幾千年的家庭養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變，社會養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老基地將承擔(dān)以往子女的贍養(yǎng)任務(wù)，異地養(yǎng)老有可能成為一種普遍現(xiàn)象。而素以健康島、綠色島、長壽島享譽中外的海南一直都是老年人休閑度假、康復(fù)養(yǎng)老的理想場所，具備建立養(yǎng)老基地得天獨厚的條件。
一、海南具備建立養(yǎng)老基地的先天條件。
當(dāng)代社會結(jié)構(gòu)的一個顯著變化是老年人比例越來越大，事實上“421家庭”(4位老人，2位年輕人，1個孩子)大量涌現(xiàn)，越來越多的老年夫婦將不太可能與他們的子女一同居住。因為由兩個獨生子女結(jié)合的年輕夫婦，無力同時贍養(yǎng)和伴隨四位老人，這就決定了中國社會沿襲幾千年的“家庭養(yǎng)老”模式必然向“社會化養(yǎng)老”模式轉(zhuǎn)變，諸多的社會養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老基地將承擔(dān)以往子女“盡孝”的任務(wù);同時，人們的觀念也在發(fā)生著深刻的變化，“社會養(yǎng)老”逐漸被更多的人接受，到養(yǎng)老基地歡度晚年不再為眾人恥笑，相反成為一種時尚。
海南年平均氣溫23.8℃，擁有豐富的熱帶雨林資源，全島綠化率達55%。空氣中的負離子濃度達5～10萬個立方厘米，是天然的“大氧吧”。據(jù)中國環(huán)境監(jiān)測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網(wǎng)密度、土地退化和污染負荷等5項指數(shù)評價，海南匯集了最優(yōu)質(zhì)的空氣、陽光、海水、沙灘、森林、溫泉等，環(huán)境質(zhì)量名列全國第一。中國人均壽命為68.55歲，海南人口平均壽命82歲。
羅時祥提出“建設(shè)消費島”，把國家關(guān)于投資、出口、消費協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟的方針與海南旅游特色和優(yōu)勢結(jié)合起來，把海南建成熱帶度假旅游勝地、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、休閑健康產(chǎn)業(yè)和消費產(chǎn)業(yè)中心。衛(wèi)留成提出，要把海南建設(shè)成為氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活舒適的宜居地區(qū)，成為理想的“第二居住地”。因為素以健康島、綠色島、長壽島享譽中外的海南，一直都是人們休閑、度假、康復(fù)、養(yǎng)老的理想場所。一些社會名流如李敖、余秋雨、楊振寧都曾說過海南是全球華人最為理想的養(yǎng)老勝地，他們愿到海南終此一生。同時，海南是中國面積最大的四季果園，物產(chǎn)豐富。海味海鮮有魚、蟹、蝦、貝等;鮑魚、魚翅、梅花參更是極品中的極品，有嘗不盡的鮮美;肥沃的五指山擁有5，000多種珍奇野生動植物，具有極高的觀賞價值，看不盡的美景。
海南交通便利，海口已躋身國內(nèi)十大航空港;美蘭、鳳凰兩大國際機場，已開通國內(nèi)國際各大城市多條高密度航線;粵海、西線鐵路通道早已開通;東線鐵路通道也即將開通。
海南的經(jīng)濟也正在快速發(fā)展。除旅游經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展外，在保護生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，政府注重培育一批長遠發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，堅持“大企業(yè)進入、大項目帶動”戰(zhàn)略，投資600億元以上的項目就有十個;“十一五”期間海南將計劃建成中國海洋運輸、石油、醫(yī)藥的重要基地。借助于中國澳門、美國拉斯維加斯、韓國的濟州島等典型“國際旅游特區(qū)”的成功經(jīng)驗，海南省政府部門已向國務(wù)院正式提出申報“建設(shè)中國第一個旅游特區(qū)”，計劃投入5，000多億元全力改造海南基礎(chǔ)設(shè)施，樹立中國唯一生態(tài)省;還邀請國際規(guī)劃大師和國外大財團、描繪藍圖。海南正以其良好的投資環(huán)境和得天獨厚的生態(tài)資源吸引著世人的眼球，有著令人矚目的發(fā)展前景。華人商業(yè)巨頭李嘉誠、李澤楷父子將在海南巨額投資;上海家化也表示要在三亞海棠灣開發(fā)67km2的亞洲旅游度假勝地;香港霍英東集團也籌劃將在三亞投資數(shù)百億元。中國科學(xué)院中國現(xiàn)代化研究中心編著的《中國現(xiàn)代化報告――國際現(xiàn)代化研究》中提出，建立海南島自由貿(mào)易區(qū)，提升中國與亞洲國家的合作水平和互動能力。中國科學(xué)院中國現(xiàn)代化研究中心有關(guān)負責(zé)人說，未來的海南將成為一個“生態(tài)型自由島”，成為亞洲國家聯(lián)合會的理想會所、“海上明珠”、資本人才技術(shù)高地，最后發(fā)展成為政治和文化高地。由此可見，海南建立養(yǎng)老基地大有天時地利的優(yōu)厚條件。
二、海南作為養(yǎng)老基地存在的現(xiàn)實條件。
老年產(chǎn)業(yè)蘊涵著巨大的市場和商機，被稱為“銀色產(chǎn)業(yè)”、“朝陽產(chǎn)業(yè)”。來自民政部門的統(tǒng)計數(shù)字表明，到，中國老年人口將達到1.6億，約占人口總數(shù)的12%。每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助達3，000～4，000億元。預(yù)計到2025年，老年人潛在的市場購買力可望達到1.4億元，社會化養(yǎng)老的市場相當(dāng)廣闊、潛力巨大。
由于到海南的老人越來越多，海南萬勃投資有限公司、三亞東鑼島地產(chǎn)有限公司共同打造了“三亞清平樂”項目。這個“依山而建，傍水而居”的、作為中國老年學(xué)學(xué)會老齡產(chǎn)業(yè)專業(yè)委員會老年住宅產(chǎn)業(yè)研究示范的養(yǎng)老基地，通過體現(xiàn)人性化設(shè)計及專業(yè)的老年住宅標(biāo)準(zhǔn)，營造出了一處能夠真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的生活場所。社區(qū)內(nèi)設(shè)有餐廳、洗衣店、綜合超市、餐館、銀行、老年用品專賣店等，提供齊全配套的服務(wù)設(shè)施;同時還設(shè)有健身步道、泳池、健身房、舞蹈教室、多功能培訓(xùn)教室、圖書報刊閱覽室、書畫室，滿足了老年人娛樂、學(xué)習(xí)、健身等方面的需求。此外，社區(qū)醫(yī)療中心為老年人設(shè)置了一套健康保障服務(wù)體系：戶戶建立健康檔案，配置個性化健康方案、緊急求助按鈕、社區(qū)無線求助追蹤;為重病、行動不便者提供上門接診、免費送藥上門服務(wù)，使老年人多了一份健康的保障。除“三亞清平樂”之外，還有位于海南文昌市政府對面占地面積300余畝，緊鄰東郊椰林灣，集度假、休閑、養(yǎng)老等功能于一身的“金椰園”，只是因規(guī)模小，難以滿足養(yǎng)老市場的需求。因此，隨著首屆中國老齡產(chǎn)業(yè)前沿論壇10月22日在海口召開，大力發(fā)展海南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、建立養(yǎng)老基地的呼聲再一次高漲。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
（一）組織形式。
（二）工作制度。
（一）勞動定員。
（二）年總工資和職工年平均工資估算。
（三）人員培訓(xùn)及費用估算。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
二、市場分析。
三、建設(shè)內(nèi)容。
四、環(huán)保與市政配套。
五、組織機構(gòu)與人力資源配置。
六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)。
七、資金籌措。
八、效益分析。
九、研究結(jié)論與建議。
(一)項目背景。
1項目名稱：“**高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)。
2承辦單位概況：
“世紀(jì)地產(chǎn)”是**專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。
由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和**高科國有控股集團有限公司及北京**智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司****·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。
公司注冊資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，**高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京**智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發(fā))。
**高科國有控股集團有限公司是經(jīng)**市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理**東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“**·中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。
成立于6月的北京**智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是**控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。
(2)《**市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》。
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》。
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》。
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》。
(二)項目概況。
1地塊位置：
關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵**職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠。“**高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。
2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：270畝(180090平方米)。
容積率：1.75(本地塊位于**市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是**光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值)。
建筑面積：314528平方米。
開發(fā)周期：7至8年。
土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入)。
3周圍環(huán)境與設(shè)施。
(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;。
(2)魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙;。
(4)華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;。
(3)**光谷cbd中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)。
4項目投入資金及效益情況。
項目總投資：33597.28萬元。
自有資金投入：12400萬元。
住宅銷售價格：元/平米起。
項目銷售收入：59104.00萬元。
項目稅后利潤總額：16127.14萬元。
項目毛利潤潤：27.28%。
項目內(nèi)部收益率：25.39%。
(三)項目建設(shè)緣由。
1項目建設(shè)有利于我公司在**房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展。
公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射**三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在**地產(chǎn)業(yè)界的形象。
2項目的建設(shè)符合**市對光谷建設(shè)的精神。
國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。**市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。**市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。
根據(jù)20第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為**市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀?*市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
(二)旅游地產(chǎn)項目建設(shè)地自然情況。
(三)旅游地產(chǎn)項目建設(shè)地資源情況。
(四)旅游地產(chǎn)項目建設(shè)地經(jīng)濟情況。
(五)旅游地產(chǎn)項目建設(shè)地人口情況。
二、旅游地產(chǎn)項目土建總規(guī)。
(一)項目廠址及廠房建設(shè)。
1.廠址。
2.廠房建設(shè)內(nèi)容。
3.廠房建設(shè)造價。
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖。
(三)場內(nèi)外運輸。
1.場外運輸量及運輸方式。
2.場內(nèi)運輸量及運輸方式。
3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備。
(四)項目土建及配套工程。
1.項目占地。
2.項目土建及配套工程內(nèi)容。
(五)項目土建及配套工程造價。
(六)項目其他輔助工程。
1.供水工程。
2.供電工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)。
（二）項目環(huán)境保護措施。
（三）項目環(huán)境保護評價。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析。
（一）項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)。
（二）項目資源利用及能耗分析。
（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)。
（二）項目節(jié)能分析。
（一）項目消防設(shè)計依據(jù)。
（二）項目消防措施。
（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)。
（四）滅火系統(tǒng)。
（五）消防知識教育。
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案。
（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)。
（二）項目勞動安全保護措施。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、旅游地產(chǎn)項目實施的各階段。
(一)建立項目實施管理機構(gòu)。
(二)資金籌集安排。
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓。
(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨。
(五)施工準(zhǔn)備。
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備。
(七)竣工驗收。
二、旅游地產(chǎn)項目實施進度表。
三、旅游地產(chǎn)項目實施費用。
(一)建設(shè)單位管理費。
(二)生產(chǎn)籌備費。
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費。
(四)辦公和生活家具購置費。
(五)其他應(yīng)支出的費用。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
【引言】。
十二屆全國人大一次會議中提出“醫(yī)療養(yǎng)老保障”概念。
旨在病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)。
中國醫(yī)療養(yǎng)老等民生改善任務(wù)迫在眉睫，迫切需要解決提高資源配置效率，實行精細化管理和提升服務(wù)質(zhì)量等問題。
所以醫(yī)療養(yǎng)老，其實是社會醫(yī)療保險制度和社會養(yǎng)老保險制度的并稱。
【目錄】。
第一部分醫(yī)療養(yǎng)老項目總論。
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、醫(yī)療養(yǎng)老項目概況。
(一)項目名稱。
(二)項目承辦單位。
1.《中華人民共和國公司法》;。
2.《中華人民共和國行政許可法》;。
3.《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)(2004)20號;。
4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄2011版》;。
5.《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》;。
6.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會。
年審核批準(zhǔn)施行;。
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會。
8.企業(yè)投資決議;。
9.……;。
10.地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)。
(六)項目建設(shè)地點。
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景。
(二)項目原料供應(yīng)問題。
(三)項目政策保障問題。
(四)項目資金保障問題。
(五)項目組織保障問題。
(六)項目技術(shù)保障問題。
(七)項目人力保障問題。
(八)項目風(fēng)險控制問題。
(九)項目財務(wù)效益結(jié)論。
(十)項目社會效益結(jié)論。
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表。
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表。
序號。
名稱。
單位。
數(shù)值。
1項目投入總資金萬元26136.00。
1.1固定資產(chǎn)建設(shè)投資萬元18295.20。
1.2流動資金萬元7840.80。
2項目總投資萬元20647.44。
2.1固定資產(chǎn)建設(shè)投資萬元18295.20。
2.2鋪底流動資金萬元2352.24。
3年營業(yè)收入(正常年份)萬元36590.40。
4年總成本費用(正常年份)萬元23783.76。
5年經(jīng)營成本(正常年份)萬元21954.24。
6年增值稅(正常年份)萬元2783.61。
7年銷售稅金及附加(正常年份)萬元278.36。
8年利潤總額(正常年份)萬元12806.64。
9所得稅(正常年份)萬元3201.66。
10年稅后利潤(正常年份)萬元9604.98。
11投資利潤率%62.03。
12投資利稅率%71.33。
13資本金投資利潤率%80.63。
14資本金投資利稅率%93.04。
15銷售利潤率%46.52。
16稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資)%29.32。
17稅前財務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資)%43.98。
18稅后財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv(i=8%)萬元9147.60。
19稅前財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv(i=8%)萬元11761.20。
20稅后投資回收期年4.66。
21稅前投資回收期年3.88。
22盈虧平衡點(生產(chǎn)能力利用率)%42.05。
四、存在的問題及建議。
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題。
項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在203月份前完成項目申報審批工作。
預(yù)計項目總投資資金到位時間在204月底。
整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。
項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。
對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應(yīng)及使用問題。
項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。
項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。
3.項目技術(shù)先進性問題。
項目生產(chǎn)本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達標(biāo)。
第二部分醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)背景、必要性、可行性。
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)背景。
(一)醫(yī)療養(yǎng)老項目市場迅速發(fā)展。
醫(yī)療養(yǎng)老項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。
(二)國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
我國非常中國醫(yī)療養(yǎng)老領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：
(1)穩(wěn)定國內(nèi)外市場;。
(2)提高自主創(chuàng)新能力;。
(3)加快實施技術(shù)改造;。
(4)淘汰落后產(chǎn)能;。
(5)優(yōu)化區(qū)域布局;。
(6)完善服務(wù)體系;。
(7)加快自主品牌建設(shè);。
(8)提升企業(yè)競爭實力。
(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由。
……。
二、醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)必要性。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
(一)經(jīng)濟可行性。
(三)技術(shù)可行性。
本項目建設(shè)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。
該公司始建于19，20改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的醫(yī)療養(yǎng)老工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
醫(yī)療養(yǎng)老項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。
項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。
目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性。
第三部分醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品市場分析。
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的'選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。
而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。
在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品市場調(diào)查。
(一)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查。
(二)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查。
(三)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品價格調(diào)查。
(四)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查。
(五)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查。
(六)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查。
二、醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品市場預(yù)測。
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。
在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
(一)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測。
(二)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測。
(三)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品價格預(yù)測。
(四)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測。
(五)醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測。
(六)醫(yī)療養(yǎng)老項目發(fā)展前景綜述。
第四部分醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品規(guī)劃方案。
一、醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案。
二、醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案。
(一)工藝設(shè)備選型。
(二)工藝說明。
(三)工藝流程。
三、醫(yī)療養(yǎng)老項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案。
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃。
(二)營銷模式。
在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。
因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成。
2、企業(yè)自銷。
3、國家部分收購。
4、經(jīng)銷人情況分析。
(三)促銷策略。
……。
第五部分醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地與土建總規(guī)。
一、醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地。
(一)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地地理位置。
(二)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地自然情況。
(三)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地資源情況。
(四)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地經(jīng)濟情況。
近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。
重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……。
(五)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地人口情況。
(六)醫(yī)療養(yǎng)老項目建設(shè)地交通運輸。
項目運作立當(dāng)?shù)兀嫦驀鴥?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。
公路四通八達，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速醫(yī)療養(yǎng)老步伐進一步加快，將進一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標(biāo)市場。
二、醫(yī)療養(yǎng)老項目土建總規(guī)。
(一)項目廠址及廠房建設(shè)。
1.廠址。
2.廠房建設(shè)內(nèi)容。
3.廠房建設(shè)造價。
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖。
(三)場內(nèi)外運輸。
1.場外運輸量及運輸方式。
2.場內(nèi)運輸量及運輸方式。
3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備。
(四)項目土建及配套工程。
1.項目占地。
2.項目土建及配套工程內(nèi)容。
序號。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
1.1項目名稱及建設(shè)地點。
項目名稱：新概念生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。
建設(shè)地點：
1.2項目申報單位及法人代表。
項目申報單位：
項目法人代表：
1.3項目提出背景。
1、結(jié)合區(qū)域自然資源特點，建設(shè)綠色生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，增強區(qū)域競爭力和可持續(xù)性發(fā)展是迫切需要的。河北懷來緊鄰官廳水庫是典型的農(nóng)業(yè)資源縣，綠色生態(tài)度假經(jīng)濟整體發(fā)展較為滯后，相關(guān)觀光養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，受自然條件影響，綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)還不完善，具有優(yōu)勢的生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)依舊不足，荒山荒地面積較廣，綜合規(guī)劃開發(fā)力度還待加強。結(jié)合黨的十八大精神，勾畫出中國未來發(fā)展的宏偉藍圖。十八大再次論及“生態(tài)文明”的問題，建設(shè)生態(tài)文明，關(guān)系人民福祉，關(guān)乎民族未來。面對資源約束緊缺，環(huán)境污染嚴(yán)重，生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻形勢，把生態(tài)文明建設(shè)放在突出位置，融入經(jīng)濟、政治、文化、社會建設(shè)各個方面和全過程，區(qū)域發(fā)展集中體現(xiàn)尊重自然、順應(yīng)自然、保護自然的理念。
2、項目區(qū)位環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位于北京延慶縣旁，隸屬于河北省懷來縣，官廳水庫。新概念生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園占地面積近余畝，溫帶氣候，空氣干爽，光照充足，山清水秀，適于建設(shè)綠色生態(tài)養(yǎng)生及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
3、我公司根據(jù)實地情況，經(jīng)過長期調(diào)研、考察，研究十八大建設(shè)生態(tài)文明的.精神及國家政策法規(guī)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)綱領(lǐng)，結(jié)合中國城市老齡化現(xiàn)狀，為北京及周邊地區(qū)建設(shè)新概念生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目。
1.4項目申報理由。
1、根據(jù)以上的項目背景及相關(guān)政策，我公司為了適應(yīng)未來發(fā)展和區(qū)域生態(tài)文明建設(shè)，決定投資興建新概念生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目。
2、目前，我國60歲以上的老人已超過總?cè)丝诘?0%，并以每年3.2%的速度劇增。按照聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)步入了老齡化國家，特別是上海、北京等特大城市，老齡化的比例更高。北京在1990年就已經(jīng)步入了老齡化城市，現(xiàn)有老齡人口80萬，占總?cè)丝诘?4.6%。上海全市人口1303萬中，60歲以上老年人249萬余人，占18.7%。據(jù)上海市統(tǒng)計局8月抽樣調(diào)查顯示，上海的“空巢老人”已經(jīng)占老年人口的42.7%，突破了100萬，其中四分之一是獨居老人。今天，結(jié)合區(qū)域生態(tài)資源特點及可持續(xù)發(fā)展總體目標(biāo)，我們有必要研究、探索、建設(shè)中國式的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
第二章市場初步預(yù)測。
2.1市場概況及發(fā)展趨勢。
1、隨著人口增長、未來收入翻番目標(biāo)實現(xiàn)、城市化進程加快以及城市老齡化趨勢日趨嚴(yán)重，城市中產(chǎn)人群對生活品質(zhì)要求不斷提高，對居住環(huán)境、綠化、配套標(biāo)準(zhǔn)要求也在提高，更提倡生活品質(zhì)和生存質(zhì)量。因此，黨的十八大精神提出建設(shè)生態(tài)文明，讓人民生活在環(huán)境更優(yōu)美、交通更便利、生態(tài)更良好的城市空間。
2、目前，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀處在剛剛起步階段，養(yǎng)老社區(qū)配套、養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老設(shè)施等國家規(guī)范還待完善。中國社會養(yǎng)老問題已引起從中央到地方政府的逐步重視，配套資金逐年增加，民政部針對城市養(yǎng)老的相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策正在完善。懷來緊鄰北京西北部上風(fēng)上水之地，是京北新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，為北京養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供得天獨厚的自然條件，具有公共交通較便利，環(huán)境優(yōu)美，空氣清馨，發(fā)展空間廣闊等優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)一旦落戶懷來，將為區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展注入新的活力。
第三章項目內(nèi)容與投資規(guī)模。
3.1項目內(nèi)容。
1、綠色生態(tài)觀光養(yǎng)生園。
根據(jù)區(qū)域自然環(huán)境特點建設(shè)生態(tài)觀光養(yǎng)生園項目，項目包括：葡萄溝、紅葉谷、生態(tài)休閑廣場、太極養(yǎng)生院、健康餐飲中心。
2、新概念生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)。
根據(jù)北京老齡化現(xiàn)狀及極大的養(yǎng)老消費需求，以生態(tài)環(huán)保木屋建設(shè)為主體;以綠色養(yǎng)老小鎮(zhèn)為核心;以太陽能、風(fēng)電等綠色能源為動力建設(shè)該項目。
3.2投資規(guī)模。
項目建設(shè)投資5億人民幣，其中包括：生態(tài)環(huán)境建設(shè)資金3億人民幣;新概念養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃建設(shè)2億人民幣。
第四章發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略。
4.1發(fā)展規(guī)劃。
1、第一階段：規(guī)劃建設(shè)生態(tài)休閑廣場及文化服務(wù)配套設(shè)施。
2、第二階段：計劃“十二五”期間規(guī)劃建設(shè)官廳水庫南岸生態(tài)走廊，初步建成葡萄溝、紅葉谷等自然景觀區(qū)。
3、第三階段：生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園項目招商及規(guī)劃建設(shè)。
4、第四階段：建成配套設(shè)施基本齊全的養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)。
4.2、發(fā)展戰(zhàn)略。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性報告
這個應(yīng)該是未來非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個聯(lián)盟里面其他項目的使用權(quán)，這個未來是一個非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計。
2、城市型養(yǎng)老公寓。
發(fā)展方向。它的盈利模式會員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。
日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時他們在公司內(nèi)部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。
3、ccc持續(xù)照料親情社區(qū)。
ccc把r去掉了，ccc可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個也比較符合中國人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的ccc的模式。
午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。
4、ccrc持續(xù)照料退休社區(qū)。
面對的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發(fā)商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設(shè)的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人。所以他也提到中國現(xiàn)在的老人養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。
5、無障礙適老化社區(qū)。
你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發(fā)這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。
它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。
北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。
6、護理性機構(gòu)。
有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。
文檔為doc格式。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
(一)項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)。
(二)項目環(huán)境保護措施。
(三)項目環(huán)境保護評價。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析。
(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)。
(二)項目資源利用及能耗分析。
(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)。
(二)項目節(jié)能分析。
(一)項目消防設(shè)計依據(jù)。
(二)項目消防措施。
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)。
(四)滅火系統(tǒng)。
(五)消防知識教育。
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案。
(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)。
(二)項目勞動安全保護措施。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
建筑結(jié)構(gòu)。
建筑方式。
施工面積(m2)。
1辦公樓框架結(jié)構(gòu)多層建筑9011。
2展廳磚混結(jié)構(gòu)單層建筑1802。
3公寓磚混結(jié)構(gòu)多層建筑37847。
4餐廳磚混結(jié)構(gòu)多層建筑2703。
51號車間輕養(yǎng)老地產(chǎn)單層建筑6308。
62號車間輕養(yǎng)老地產(chǎn)單層建筑7209。
73號車間輕養(yǎng)老地產(chǎn)單層建筑8110。
8后序處理、庫房輕鋼磚混結(jié)構(gòu)單層建筑7209。
9鍋爐房及其它輔助實施框架磚混結(jié)構(gòu)單層建筑1802。
10小計80200。
11綠化設(shè)施5407。
12廠區(qū)硬化周圍美化4506。
13總施工面積(m2)90112。
(五)項目土建及配套工程造價。
(六)項目其他輔助工程。
1.供水工程。
2.供電工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
第六部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目養(yǎng)老地產(chǎn)、節(jié)能與勞動安全方案。
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
(一)項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)。
(二)項目環(huán)境保護措施。
(三)項目環(huán)境保護評價。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析。
(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)。
(二)項目資源利用及能耗分析。
按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項目，項目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項目立項必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見后，項目方可立項。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。
(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)。
(二)項目節(jié)能分析。
(一)項目消防設(shè)計依據(jù)。
(二)項目消防措施。
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)。
(四)滅火系統(tǒng)。
(五)消防知識教育。
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案。
(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)。
(二)項目勞動安全保護措施。
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
(一)組織形式。
(二)工作制度。
(一)勞動定員。
(二)年總工資和職工年平均工資估算。
(三)人員培訓(xùn)。
本項目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項基本技能。經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。
第八部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度安排。
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
(一)建立項目實施管理機構(gòu)。
(二)資金籌集安排。
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓。
(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨。
(五)施工準(zhǔn)備。
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備。
(七)竣工驗收。
(一)建設(shè)單位管理費。
(二)生產(chǎn)籌備費。
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費。
(四)辦公和生活養(yǎng)老地產(chǎn)購置費。
(五)其他應(yīng)支出的費用。
第九部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析。
圖-4財務(wù)評價基本思路。
一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源。
(二)項目籌資方案。
(一)投資使用計劃。
(二)借款償還計劃。
四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定。
(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明。
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，1月1日起實施。
2.《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，[財政部令第5號]，1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，1月1日起實施。
5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會審核批準(zhǔn)施行。
6.項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。
(二)項目測算基本設(shè)定。
(一)直接成本。
(二)工資及福利費用。
(三)折舊及攤銷。
(四)工資及福利費用。
(五)修理費。
(六)財務(wù)費用。
(七)其他費用。
(八)財務(wù)費用。
(九)總成本費用。
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算。
(一)銷售收入。
(二)銷售稅金及附加。
(三)增值稅。
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算。
七、損益及利潤分配估算。
八、現(xiàn)金流估算。
(一)項目投資現(xiàn)金流估算。
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、旅游地產(chǎn)項目環(huán)境保護方案。
(一)項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)。
(二)項目環(huán)境保護措施。
(三)項目環(huán)境保護評價。
二、旅游地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析。
(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)。
(二)項目資源利用及能耗分析。
三、旅游地產(chǎn)項目節(jié)能方案。
(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)。
(二)項目節(jié)能分析。
四、旅游地產(chǎn)項目消防方案。
(一)項目消防設(shè)計依據(jù)。
(二)項目消防措施。
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)。
(四)滅火系統(tǒng)。
(五)消防知識教育。
五、旅游地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案。
(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)。
(二)項目勞動安全保護措施。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、旅游地產(chǎn)項目建設(shè)背景。
(一)國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
(二)旅游地產(chǎn)市場前景廣闊。
二、旅游地產(chǎn)項目建設(shè)必要性。
(一)進一步推進我國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
(二)……。
(三)……。
(一)經(jīng)濟可行性。
(三)技術(shù)可行性。
(五)組織和人力資源可行性。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
(三)養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地資源情況。
(四)養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地經(jīng)濟情況。
(一)項目廠址及廠房建設(shè)。
1.廠址。
2.廠房建設(shè)內(nèi)容。
3.廠房建設(shè)造價。
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖。
(三)場內(nèi)外運輸。
1.場外運輸量及運輸方式。
2.場內(nèi)運輸量及運輸方式。
3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備。
(四)項目土建及配套工程。
1.項目占地。
2.項目土建及配套工程內(nèi)容。
(五)項目土建及配套工程造價。
(六)項目其他輔助工程。
1.供水工程。
2.供電工程。
3.供暖工程。
4.通信工程。
5.其他。
養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告
一些不嚴(yán)格規(guī)范的房地產(chǎn)可行性研究報告,其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算,這樣算是不夠正確的.一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物,它需要營銷成本、金融成本和建筑成本,項目投資就是為了滿足這些成本支出.
1.市場調(diào)查和分析。
做房地產(chǎn)方面的可行性研究報告之前，需要深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等.
3.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.
4.開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度.房地產(chǎn)可行性研究報告的每一個步驟都要準(zhǔn)確謹(jǐn)慎。
5.項目投資估算。
對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務(wù)評價;。
依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī),從房地產(chǎn)可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析,并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法.
根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值,對項目的可行與否作出明確的結(jié)論.